基本知识
我们做投资会有各种类型的投资，股票，房地产，黄金，期货等等，那怎么比较各类不同种类型投资的回报呢。今天我们今天来谈一个数学工具，那就是IRR。
1. 什么是 IRR
IRR，全称 Internal Rate of Return，中文叫内部收益率。 简单说，它就是一个投资项目在整个周期内，平均能带来的年化收益率。它和我们平常说的“年化回报率”不太一样。年化回报率往往只看总的收益，而IRR会考虑钱什么时候流入流出。换句话说，IRR回答的是：如果我投进去的钱，以某个固定的速度在增长，那这个速度是多少？
2. IRR 的详细例子
假设你今天投资 100块：如果一年后拿回 110块，IRR是多少？ 👉 这很简单，就是 10%。
但如果是两年后才拿回110块呢? 总收益还是10块，但要分摊到两年。相当于你第一年赚了 4.88%，再用这个收益去滚动投资，第二年又赚了 4.88%，最终两年合起来才变成110块。
这就是为什么虽然总收益一样，但因为时间拉长了，IRR变低。 ➡️ 结论：钱回来的越早，IRR越高；钱回来的越晚，IRR越低。
3. IRR 在房地产里的使用
在房地产投资里，IRR特别有用，因为房地产的现金流通常很复杂。
比如买一套公寓：
第一年你投入首付和装修费，这是现金流流出；
接下来几年，你每个月收到租金，这是现金流流入;
最后把房子卖掉，还会有一笔大的现金流。
如果只看总回报，可能觉得很赚钱。但IRR会把这些现金流按时间“折算”成一个年化收益率。
因此，很多房地产投资人会说：“这个项目的IRR有15%”，意思就是：整体投资回报，折算成年均增长率，大概是15%。
4. 股票 vs 房地产 IRR 的实际对比
那IRR能不能用来比较房地产和股票呢？答案是可以的。我们来看一个例子：
股票投资
你花 100块买了一只股票：
持有5年后卖掉，变成 160块；
期间没有分红。 这时的IRR大约是 9.86%。
房地产投资
你花 100块买一套房子：
每年租金净现金流进账 8块（共5年，一共40块）；
5年后卖掉房子，收回 100块本金 + 20块增值
总共收回 160块（100本金 + 40租金 + 20增值）。
但因为租金是每年都拿到的，不是一次性等到最后，所以钱回来的时间更早。经过IRR计算，这个项目的IRR大约是 13%。
👉 两个投资的“总收益”差不多，但房地产的IRR更高，因为现金流更早、更稳定。
不过也别忘了：房地产流动性差、管理复杂，而股票流动性强、风险不同。IRR只是提供一个衡量维度，不能替代所有考量。
总结
IRR是衡量投资回报的“年化速度”，会考虑现金流时间；
在房地产投资中尤其有价值，能让你更清楚地对比项目；
用IRR比较房地产和股票时，你会发现现金流早回来的项目，往往IRR更高。