衍生话题
有很多关于公寓投资优点的论述：高现金流、低风险、税收优惠、高回报等。在风险方面，人们谈论的却并不多。最近出现了几例公寓暴雷的新闻，
所以我们来讨论一下投资公寓的风险。
公寓价值 = 净运营收入(NOI) / Cap Rate，而NOI= 收入-支出
最糟糕的情况：违约（default）
最糟糕的情况是收入意外减少或支出意外增多，导致NOI为负，公寓楼产生违约。
哪些因素会造成收入减少？
运营风险。Value-Add投资策略是会购买管理不善的房产，对其进行翻新，提高租金并提高房产价值。而这个过程中Operator可能无法提高租金导致收入减少。
市场风险。疫情期间，租金每年上涨 11%；而到了 2024 年，租金增长明显放缓甚至负增长。
法律和监管风险。一个朋友的楼盘在疫情期间就出现租户不付租金的情况，法官的裁决使得驱逐工作变得困难；从而给朋友造成了损失。
哪些因素会造成开支增加？
债务风险绝对是头号风险。2021/2022 年间，利率大概是 3%，现在2024高达 7%。假设你在 2021 年以floating rate购买了房产， 也没有买rate cap，到了 2024 年，你需要支付的debt至少是之前的两倍， 造成负现金流。
费用上涨可能会导致成本增加。比如最近保险费和房产税大幅上涨。但这是系统性变化，这类成本的增加都将反补在增长的租金中。
综上所述，运营风险、债务风险是导致房地产违约的主要原因。
糟糕的情况：延迟退出
其实，2021 /2022 年购买的大多数公寓问题都不是违约，而是房价下降。假设NOI 不变，但cap rate从 4% 变为 6.5%，您的房价仍会至少下降 20% 。
这就是为什么我们现在看到的库存仅为 2021/2022 的 20%。没有卖家愿意卖掉楼盘以承受损失，大家无非就是等到市场反弹，延迟退出。
那么，我们应该害怕公寓投资么？问几个问题：
* 是否会有更多的人迁入并居住在该地区？
* 利率和cap rate会下降吗？
* 当交易价值下降 20% 时，这是值得买入的吗？
* 如何通过严格审查operator和deal来最大程度地降低风险？
我个人认为2025 年应该是非常好的购买公寓的时候。据报道，Blackstone今年已准备数十亿美元计划购买商业地产。你呢?我很乐意与您讨论。