基本知识
单户住宅 (SFH) 定义为拥有 1 至 4 个单元的住宅。如果一套物业拥有超过 4 个单元，属于公寓楼，又称为多户住宅 (MFH)。
我们很多人都有购买 SFH 的经验；当你申请 SFH 贷款时，loan officer会审查你的收入、信用，看看你是否有资格获得mortgage。如果房产有任何问题，你个人要对房产承担 100% 的责任。MFH被视为商业地产，商业贷款将会使用MFH本身作抵押品，向借款人发放non-recourse loan（也就是说，借款人个人不对公寓承担责任）。为什么借款人在商业贷款中可以借出更多钱，甚至不需要个人承担责任？其实做商业贷款的人都很清楚，公寓楼风险比单户住宅要小得多（实际上公寓楼default的概率只有SFH的 10%）。
另外，两种物业的估值模型也不一样。 SFH 的估值是比对其邻近其他SFH的价格的（参考CMA），而MFH的估值是基于营收的估值，公式就是MFH value = (Net Operating Income) / (Market Cap Rate)。
例如，一套 10 套公寓目前的租金为每套每月 750 ，年开销总计 35k。Net Operating Income 将为（750 x 10 x 12 - 35k），假设该地区的Market Cap Rate是 5.5%，MFH 价值为 100 万。
那么如何利用 MFH 赚钱呢？
假设你购买了前面提到的 10 套unit的公寓，在 6 个月内，你将租金从 750 提高到 850，并将费用从 3.5 万减少到 2.5 万，这个过程称为强制升值。假设cap rate不变，你立即将房产价值从 100 万提高到 140 万，升值 40%！你看到其中的魔力了吗？你可以控制房产的价值！
你不太可能all cash buy，而是会从银行贷款。假设你从银行借了 75%，只付了 25 万首付，你在 6 个月内卖掉它，你套现了 65 万！这是 2.6 倍的回报！
再假设，你不出售 MFH，而是对其refinance, 贷款金额为新的房产价值的 75%；使用这笔贷款偿还之前的75 万的债，你将套现30 万。在这种情况下，你收回之前25万投资，还赚取 5 万利润。另外，你免费拥有一套 10单元公寓楼！